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合作建房发起十年鲜有成功 困难风险来自政策

发布时间:2018年2月8日  来源: 新疆公司事务律师     http://www.whataboutme.biz/

作为“中国合作建房第一人”,于凌罡写过很多份方案,接受过很多次采访,接待过数不清的置业者。但从2003年年底发出合作建房的呼吁到现在,他的合作建房计划依然停留在纸面上,而北京市的平均房价却已经涨到了原来的四五倍。

    最早在北京发起、此后陆续在全国各地出现的合作建房,其基本理念可以概括为:置业者用自己的钱,共同购买土地、合作建房。它可以省去一般房地产开发的融资、销售、广告等成本,以及常规开发的高额利润。

    同时,置业者也可以参与到拿地、设计和建造的全过程之中,对户型结构、社区环境、物业管理都有发言权。于凌罡将其概括为项目自主权、配套收益权、物业自主权和成本价得房。

    这10年间,于凌罡稍具雏形的合作建房计划有那么六七次,其中大部分能在媒体报道中觅得踪影。但人们已逐渐疲于追踪细节,因为几乎所有项目在购地之前就止步了。

    囿于资金筹集、土地竞争、政策不明朗等困难,合作建房的尝试在各地鲜有成功,却一直未停下来。但其前景,至今依然模糊。

    差一点就成功了

    “为什么开发商赚钱、老百姓没钱?因为开发商知道未来,可你说老百姓不知道未来吗?”在接受时代周报记者采访时,坐下不到5分钟,于凌罡就开始反问。

    “大家都在说2008年中央的四万亿,但你知道从2008年到现在,M2增加了多少万亿吗?”他接着说出了一个准确的数字。

    多次组织合作建房未果后,于凌罡看上去就像一个有些不厌其烦的常识普及者,向“不愿去面对数字”的人们解释合作建房为了什么,他在最近的一篇博客中写道,一起做开发商,是“从源头上解决大家收入低,资产少,或者房价高,房租贵这种表象问题的办法”。

    但如果从失败的过往来看,于凌罡总是显得一厢情愿。他发起的项目中,最有名的是2005年的“新中街1号地”和“芍药居”地块。

    2005年4月,于凌罡等人计划与北京万通地产股份有限公司(下称“万通地产”)合作,由合作建房业主授权万通地产在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地,并在成功拿地后负责跑文件、取得开工证及整个项目建设。

    于凌罡等人则需找到400户合作建房业主,每户拿出24万元保证金购地,购地之后每人可办理24万元的按揭贷款。而万通地产则通过项目贷款帮助解决剩下的购地资金,利用上述按揭贷款进行开工建设,建成后将拥有底层商铺和部分车位,赚回贷款及利息。根据这一计划,项目的获利空间在万通地产和业主之间大约三七分。

    但在于凌罡看来合情合理的方案,却没有得到足够多的合作建房人的支持,许多人表示拿不出24万元,最后于凌罡等人不得不放弃竞争地块。

    几个月后的芍药居地块又重复了这一过程,只是这一次离成功更近―距前期需要筹集的4000万元只差200万元。

    于凌罡称这一次“非常非常可惜”。事后他又找到买下地的公司,希望能再把地买回来,初步谈判的结果是每平方米加800块钱,地价从9800万涨到了1.18亿。但合作建房志愿者们没人再去做说服购房者的工作。

    2005年于凌罡成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”(下称“蓝城公司”)来组织合作建房,办公室就设在自己家中。当年,也是蓝城公司最忙的时候,曾投入30个工作人员,但仅两名领工资的正式员工。2010年,两名全职员工都陆续离开之后,蓝城公司只剩下于凌罡一人,原来的核心团队如今还维持有五名成员。

    蓝城公司维持运营的资金部分来自最初600多名合作建房者每人500元的加入费,共计30多万元。但于凌罡告诉时代周报记者,这么多年来蓝城公司一共花了70多万元,超出的部分依靠朋友赞助和自己垫付。

    于凌罡依然四处物色地块、陆续发起项目、继续不了了之,他表示,因为大部分工作基本靠自己,所以“效率越来越低”。

    置业者“太难伺候”

    多年下来,于凌罡的经历似乎用事实支持了质疑者的观点:合作建房的组织难度相当大。

    尝试在北京进行合作建房的,除了大型计算机维修工程师出身的于凌罡,一年前还出现了一个名叫孙智群的人。一直在房地产行业工作的孙智群创办过“草根购房网”,2012年7月11日,他在中国大饭店举行了一场“北京合作建房”新闻发布会,彼时他的计划是到2013年7月,发动至少一万名符合购买资格的购房者加入合作建房项目。

    然而2012年8月之后,就再难找到关于上述计划的报道,直到2013年传出孙智群已加入天津的一家房地产公司。根据媒体报道,当初招募了500多名购房者后,孙智群为沟通协同这些人的意见和观点疲惫不堪,最终放弃。

    忆及往事,孙智群在电话中含糊地对时代周报记者说,当时“搞得比较乱”。他表示已不愿再提过去的事,但依然会关注合作建房。至于是否还会组织合作建房,他并未明确表态。

    而在这些年里经历了更多失败、承受了更多质疑的于凌罡,则常常强调的是购房者过于挑剔―要么认为价格还不够低,要么认为地段还不够好。

    事实上,在于凌罡的心目中,合作建房始终跟他的“蓝城计划”联系在一起。简单地说,这是他从上世纪90年代初开始,花了多年时间,设计出的一整套城市规划、开发、运营方案,而合作建房,只是蓝城计划的“一部分的一部分”,尽管相信他能实现“蓝城”的人寥寥。

    于凌罡一方面就像一个胸有成竹的社会工程师,从“蓝城计划”,到合作建房的组织、管理、操作规则,他都能设计出一套看似精密可行的方案;另一方面,他又似乎难以处理众多普通置业者给他带来的困扰。面对时代周报记者,他抱怨人们“太难伺候”,以及外界包括媒体的恶意。

    “我不认为我失败了,反而可以说成功了。比如当年跟万通(地产)谈判,跟各个方面沟通、合作,这些工作都是我在做,我的工作做好了,买不买地,是大家的事了。”他说。

    “没有你想的那么难”,这是合作建房人的QQ群里经常出现的鼓励新人的话。于凌罡告诉时代周报记者,一位认识的朋友早已在北京实现了合作建房,可他们只有20个人,每人几百万元,建的是别墅。但要把工薪阶层组织起来就不那么容易,“我没做成的原因主要是没守住门槛,也许是我的起点就注定了我比较悲剧。”

    困难和风险来自政策

    事实上,在于凌罡之后,各地出现的一些合作建房案例都走得更远,只不过往往离最初的设想有差距。首个通过招拍挂成功拿地的温州合作建房即是一例。

    2006年,有房地产开发经验的温州商人赵智强,依托温州市场营销协会的平台,开始在温州组织合作建房,并于当年10月委托一家房地产公司,拍下了温州龙湾区上江路西片14号地块。

    尽管如此,温州的合作建房从建设到销售仍是一波三折:直到2009年,赵智强才拿到建设许可证―其间,住建部三次到当地调研,最终确认该项目与现行政策没有冲突,可以进行。

    而房子建好后,按照温州市2007年出台的新政策规定,批准预售的商品房项目,全部房源要在规定时间内一次性网上公开销售。这意味着,最初的集资建房者并不一定能得到房子。

    赵智强等人采取的办法是,参与者开盘时若不能买到事先通过内部抓阄确定的房源,则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金。

    事实上,大部分合作建房通过组建公司、出资人以股权形式加入来进行,而房子盖好后如何分配或销售、出资人最后能否拿到、如何拿到房产证明,是所有组织者必须要面对的问题。

    温州之后,赵智强计划将其合作建房模式复制到全国。他告诉时代周报记者,部分城市的项目已有进展,比如在长沙已找到地块,但尚未招募到足够多的合作者。而在北京,人已招够,且已有相中的地块,只等待挂出。

    赵智强并不怀疑合作建房的可行性,他表示根据自己的传统房地产开发经验,集资合作建房可以将房价降低30%-40%,而在他的开发模式中,购房价的3%足以支付组织者的管理成本。

    在他看来,政策的不明确才是合作建房最大的困难和风险。

    变通:从自住到投资

    陶光远是2003年最早加入于凌罡合作建房的人之一,“当初加入合作建房是为了造自己满意的房子,住进环境友好的社区,”他喜欢对人强调合作建房除价格之外的“软性”优势。

    造自己满意的房子,住进环境友好的社区―这也是合作建房的初衷。可是在实践中,合作建房先前强调的“刚需”、“自住”的性质变得越来越模糊,如赵智强的温州项目,有评论者表示到最后其实就是投资行为。

    于凌罡的理想在实践中也变得越来越“小”,比如2007年的花园北路项目,由于较便宜的5500元/平方米的价格,很快筹集到1亿元资金,走到了投标拿地这一步。但代价是卖出了底层商铺,放弃了此前坚持的物业自主、配套收益,毕竟人们更看重眼前的实惠。当初的芍药居项目正是因为包含了自有的底层商铺,价格显得更贵,从而败于内部筹资。

    早年曾参与于凌罡合作建房工程设计团队的建筑师戴晓华,同样是社会活动的热心组织和参与者,却显得更加务实。在他看来,合作建房背负不了太多“自主”、“民主”的概念,无论是在组织建房过程中,还是以后的社区管理上,都很不现实。

    戴晓华认为合作建房应该向商业学习,专注于提供服务。“很多参与者没有太多的时间和专业知识参与决策,要靠合作建房的少数组织者出力,这实际上就相当于是一种主要在融资环节与常规房地产开发不同的另类和非主流的房地产开发。”

    于凌罡对合作建房的宣传也在发生细微的变化,如今,他理想中的合作建房的参与者是:“认同'合作建房是一起当开发商’这句话,而不是纠结于我要多便宜买一套房子,房子的地段得多合我的心意。”如果合作建房成为更纯粹的投资行为,组织人群就显得相对容易。

    2009年末,于凌罡曾表示退出合作建房,因为北京市区几乎找不到能供几十万存款的工薪阶层建房的地块了。但是很快他开始了更加变通的合作建房,用他的话说是:“原来的模式是大家找一个合适的地方建房自己住,现在是找一个地方建好房子租出去,或者卖出去,再拿着钱到合适的地方去住。”

    着眼于通过非“招拍挂”的方式拿到土地的于凌罡,近年把目光投向了公租房。他认为,社会单位建设公租房不仅合法,还有很大的政策优势。“住建部规定公租房谁投资谁所有,所有者权益可以依法转让;财政部规定公租房免契税、印花税、营业税、增值税;国土部规定公租房用地可免招拍挂。”

    2012年10月,有人找到于凌罡,表示愿意赞助合作建房。于凌罡和对方各出了3万块钱作为前期费用,在北京和平里北街租了一个门面,坚持了半年多,找了两个项目,其中一个便是位于顺义的公租房。于凌罡称当时已经组织了200个出资人,每人29万元,可合作方的钱最后没有到位。最近,他又开始为新的计划奔波,其中包括一个昌平的公租房项目。

    理想还有多远?

    于凌罡的目光也不限于公租房,他往往同时摸底多个地块,但他向置业者推荐的地块,不是土地使用权只剩下十几年,就是位置太偏。曾有记者写文章说他败退到了六环以外,他则反驳说:“要说败退也不是我的败退,是所有工薪族的败退。”

    除了寻找合适地块,还需保证资金,于凌罡表示如今已找到两家投资公司合作,一方面组织人签约,另一方面投资公司认购股份解决部分资金。投资公司的钱主要做过桥,如果后续有人加入,投资公司则溢价将股份转让,这样既解决了钱不够的问题,也解决了人们一开始怕担风险的问题。

    对于如何组织个人投资者,于凌罡提出了新的办法,他计划将原来接受个人入股的方式,改为只同公司签约,比如几十个人成立一个公司,按照需求投资定制地块中的一个单元,这样也就变相地提高了加入的门槛。

    合作建房早就不是一个可以完美执行的小“蓝城计划”,即便解决了资金和操作模式的问题,于凌罡和他的支持者依然面临土地、政策等未知的风险。这也是“低成本”的合作建房必须面临的更高风险。

    于凌罡的长期合作伙伴陶光远一直小心保护着于凌罡和他的梦想,因此在媒体面前言谈谨慎。他向时代周报记者讲述德国合作建房的经验,认为合作建房是“历史中的必然事物”,尽管它最开始落在了于凌罡这个“有些不成熟”的年轻人身上。

    “从最根本上来讲,它(合作建房)重视了人的基本权利,第一你有享受舒适生活的权利,共同拥有资源的权利,更重要的就是什么呢,我们需要每个老百姓有平等的理财权,平等的过好日子的上升的权利。”在多年前央视拍摄的纪录片《合作建房梦》的结尾,于凌罡对着镜头说。

    (时代周刊)



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