新疆公司事务律师
法律咨询热线:13565918170
当前位置: 首页 > 律师文集 > 公司案例

上海正兆企业发展有限公司与中国农业生产资料上海公司、上海市闸北区体育开发管理部企业承包经营合同纠纷案

发布时间:2018年5月8日  来源: 新疆公司事务律师     http://www.whataboutme.biz/

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)沪二中民三(商)终字第153号

  上诉人(原审原告)上海正兆企业发展有限公司,住所地上海市中山北路2052号1404室。
  法定代表人奚成祥,董事长。
  委托代理人王颂华,上海市润华律师事务所律师。
  委托代理人奚宝祥,该公司工作人员。
  被上诉人(原审被告)中国农业生产资料上海公司,住所地上海市长安路1001号一号楼八层。
法定代表人张荫萱,总经理。
  委托代理人贺海浩,上海市允正律师事务所律师。
  委托代理人励伟刚,上海市中茂律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)上海市闸北区体育开发管理部,住所地上海市中华新路469号。
  法定代表人范振海,主任。
  委托代理人罗玲,上海市诚和律师事务所律师。
  上诉人上海正兆企业发展有限公司(以下简称正兆公司)因企业承包经营合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2000)闸经初字第1704号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2003年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人正兆公司的委托代理人王颂华、奚宝祥,被上诉人中国农业生产资料上海公司(以下简称农资公司)的委托代理人贺海浩、励伟刚,被上诉人上海市闸北区体育开发管理部(以下简称体管部)的委托代理人罗玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审查明:1999年9月8 日,正兆公司与农资公司、体管部签订《上海华天假日宾馆承包经营合同》一份,由正兆公司承包农资公司、体管部发包的上海华天假日宾馆 (以下简称华天宾馆)。合同约定,承包范围:华天宾馆的大堂、二、五—十五楼的承包经营使用权;承包期限:自1999年10月1日起至2009年10月1日共10年;承包金额:第一、第二年每年上交给发包方380万元,其中农资公司得306.653万元,体管部得73。347万元,第三年递增。合同还约定,任何一方违约,守约方都有权解除合同,违约方应承担违约责任,向守约方支付未履约部分的承包金总额10%的违约金。合同签订后,正兆公司在1999年9月20日、10月8日分别支付给农资公司、体管部 50万元、10万元,合计60万元承包费。1999年10月8日至同月22日,正兆公司、农资公司及体管部三方对承包体进行交接,客房部对外营业,同时,正兆公司对华天宾馆的二楼进行装修,将其改建成餐厅。嗣后,因三方对承包体是否合格发生争执,正兆公司拒付承包金。为此,2000年4月10日,农资公司与体管部收回了华天宾馆的承包经营权,正兆公司撤离华天宾馆。
  原审另查明:1、华天宾馆系由农资公司和体管部于1997年8月投资建立的企业,该房屋的产权归上海兴隆房产经营开发公司所有,而上海兴隆房产经营开发公司系农资公司于1992年11月投资开办的企业。
  2、1999年1月29日,上海市闸北区住宅建设发展有限公司、上海市闸北区建设工程质量监督站经对华天宾馆的工程质量进行综合评定,认定工程为优良等级。
  3、1998年9月4日,上海市公安局闸北分局防火监督处出具了沪消闸防(98)(验)字第053号《建设工程竣工消防验收意见书》,内容:现场检查,一、建筑总平面图、安全疏散,防火分隔基本符合我处原审核要求;二、消防泵、喷淋泵,经测试运行正常,但泵房间需增设色标;三、火灾报警系统经抽测基本正常,消防电梯风机基本能正常运行。鉴于上述情况在消防方面已基本具备使用条件,但为了确保安全,特提以下要求:1、管道井应全部封堵彻底;2、增添水泵结合器、喷淋装置各一套;3、屋顶测试器增设快动按钮;4、建立防火档案,落实专人负责消防工作,消防控制室24小时专人值班;5、五楼以下的层面作餐饮等装修时需另行送审。嗣后,正兆公司将二楼改作餐厅时未向农资公司及体管部提出消防验收审核申请。
  原审认为:正兆公司与农资公司、体管部签订的《华天宾馆承包经营合同》依法成立且有效,双方应严格按合同约定的义务履行。本案中,正兆公司与农资公司、体管部之间因系承包关系而非租赁关系,农资公司、体管部将其投资开办的华天宾馆发包给正兆公司承包经营并无不当,故正兆公司提出农资公司、体管部无房产证而不拥有发包标的物所有权的主张与法相悖,不予采信。正兆公司系对发包体状况经过考察后再与农资公司、体管部签订承包合同,并且在签订承包合同中对发包体的要求未有书面约定,故现正兆公司以农资公司、体管部交付的发包体物业和设备存在的瑕疵为由,要求农资公司、体管部承担违约责任,无法律依据,不予采纳。虽然正兆公司在承包经营期间在使用农资公司、体管部发包的设备中发现有瑕疵,并曾向农资公司、体管部提出质量异议,对此,农资公司、体管部应承担的是修理责任,而不是违约责任,且正兆公司也未因此停止经营。本案中,农资公司、体管部在签订承包合同后,按约将华天宾馆交付正兆公司承包,双方并办理了交接手续,嗣后,正兆公司又进行了客房经营和对二楼餐厅进行改建,现正兆公司诉讼要求农资公司、体管部承担违约金之请求,不予支持。据此,原审判决:正兆公司之诉不予支持。案件受理费27,960元由正兆公司负担。
  判决后,正兆公司不服,上诉称:原审认定事实不清,适用法律错误,应当依法予以撤销。1、正兆公司与农资公司、体管部签订承包合同之际及正兆公司经营期间,农资公司、体管部始终没有取得华天宾馆的房地产权证,其不是该房屋的所有权人,该房屋的产权也不是象原审查明的归上海兴隆房地产经营开发公司所有。由于没有房地产权证,正兆公司的业务受到很大限制,失去了固定的客户及稳定的收入。而农资公司、体管部在订立承包合同时没有告知这一事实,具有过错。原审判决以正兆公司“对发包体状况经过考察后再与农资公司、体管部签订承包合同”而推断正兆公司对此明知是没有依据的。2、正兆公司承包经营的华天宾馆五楼为毛胚房,其坑道位正对房屋大梁,根本没有坑道通路,整个楼层无法使用。正兆公司在诉讼期间提供了相应照片并多次要求原审法院到现场查看,但原审仍然仅凭“上海市闸北区住宅建设发展有限公司、上海市闸北区建设工程监督站经工程质量综合评定,工程为优良等级”的评定结论,确认农资公司及体管部交付的房屋符合经营要求,原审判决无视和违背客观事实,应予纠正。正兆公司在原审庭审中举证的华天宾馆二楼、五楼的图纸与现场不符,二楼的场地地坪落差严重,该瑕疵是完全可以通过检测确认的,原审却未予查证,属事实不清。至于二楼原规划可为餐饮楼层,农资公司、体管部也出具过相关报告,证明是承包协议约定的一部分。正兆公司将二楼、五楼改建为餐厅,并无不当。3、农资公司、体管部并未按照承包合同的约定,将所有楼层按期交付正兆公司承包,直至 1999年11月中旬,农资公司、体管部仍未能将符合消防要求的二楼、五楼交付正兆公司,这是违约行为,直接导致正兆公司不能及时装修,尽早经营赢利。4、农资公司、体管部交付的货运电梯根本不能使用,直接影响正兆公司的装修进度,影响正兆公司五楼以上楼面的营业,而且至农资公司、体管部强行将正兆公司赶出华天宾馆止,该货运电梯还是不能使用。原审对该违约事实不予认定,反认为“这仅是农资公司、体管部应承担的修理责任,而不是违约责任”,原审判决无视事实和法律,显属判决错误。5、正兆公司与农资公司、体管部所约定承包经营范围是华天宾馆的大堂、二楼、五至十五楼,但是,由于华天宾馆的货运电梯不能使用,三楼四楼的装修人员全部通过大堂使用客运电梯,大堂变成正兆公司与其他单位合用,而且,三楼四楼用作浴场,装修完毕后所有客人都通过大堂电梯上下,没有实现大堂归正兆公司承包经营的约定。6、如农资公司、体管部的上述违约行为仅如原审认定的“是承担修理的责任,而不是违约”的话,正兆公司完全有权在农资公司、体管部“承担修理责任”后履行自己的义务。如果农资公司与体管部始终未尽修理业务,就构成违约,应当承担违约责任。更重要的是,农资公司、体管部无视承包协议,强行将正兆公司赶出华天宾馆、强行终止承包协议的行为,是彻底的违约行为,应当承担违约责任。为此,请求依法撤销原审判决,判令农资公司、体管部支付违约金359万元并承担本案上诉费。
  被上诉人农资公司辩称:1、正兆公司与农资公司、体管部签订的承包经营合同,约定的是经营权利的承包而不是经营标的物所有权的承包,法律也没有允许承包经营产权证的规定,因此,正兆公司以华天宾馆没有房地产权证、影响其经营承包为由,要求农资公司与体管部承担违约责任是没有法律依据的。2、正兆公司于1999年9月30日零时接受华天宾馆的经营权,因国庆放假,故商定于10月8日起办理交接手续,对此双方均无异议。正兆公司无论在一审、还是在二审均没有提供农资公司与体管部延期交房的证据,二审法院对此不应进行审理。3、正兆公司承包经营的范围包括华天宾馆的大堂、二楼、五楼至十五楼,而农资公司与体管部并未同意正兆公司在五楼开设餐厅,正兆公司为达到经营餐饮业的目的,对二楼、五楼擅自进行改建,在改建过程中,又发现原有的房屋结构不能满足其开设餐厅的要求,继而以农资公司、体管部交付的物业有质量瑕疵为由,认定农资公司与体管部违约,显然系属无理。鉴于上述观点,认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求维持原判。
  被上诉人体管部辩称:同意农资公司的答辩意见。体管部与农资公司提供的承包体完全合法,正兆公司所述与事实不符,请求驳回上诉,维持原判。
  本院经审理查明:原审查明华天宾馆房屋的产权归上海兴隆房产经营开发公司一节有误,予以纠正。原审查明的其他事实属实,本院予以确认。
  本院另经审理查明:2002年11月17日,上海市房屋土地管理局向上海兴隆房产经营开发公司及上海市闸北区体育局颁发了沪房地闸字(2002)第019145号和沪房地闸字(2002)第019146号房地产权证。根据房地产权证记载:中华新路469号房屋的权利人为上海兴隆房产经营开发公司和上海市闸北区体育局。
  本院认为:1、关于农资公司、体管部将没有取得房地产权证的华天宾馆交付正兆公司使用是否构成违约的问题。本案系承包经营纠纷,而非房屋租赁纠纷。正兆公司承包的是华天宾馆的经营权,使用的是华天宾馆的房屋和设备。正兆公司在承包经营期间,华天宾馆的产权归属虽处于待定状态,但该房屋并未处于无人管理的状态。农资公司、体管部将其投资开办的华天宾馆发包给正兆公司承包经营并不违反法律规定,况且,华天宾馆的所有权人上海兴隆房产经营开发公司和上海市闸北区体育局并未对华天宾馆由正兆公司承包经营、华天宾馆的房屋、设备由正兆公司使用一节提出异议,而正兆公司也并没有因产权证争议而中止经营。经营场所没有取得房地产权证,并不影响正兆公司行使经营权。同时,华天宾馆的房地产权证取得与否和正兆公司经济利益受损无必然的因果关系。因此,正兆公司以农资公司、体管部没有取得华天宾馆产权证为由,要求农资公司、体管部承担违约责任的诉请于法无据,本院不予支持。2、上海市闸北区住宅建设发展有限公司、上海市闸北区建设工程监督站经对华天宾馆的工程质量进行综合评定,确认工程质量为优良等级。上海市公安局闸北分局也出具了对华天宾馆的《建设工程竣工消防验收意见书》,这就表明华天宾馆具备了交付使用的条件。正兆公司将华天宾馆的二楼、五楼改建成餐厅,在改建过程中,正兆公司违法了消防部门提出的“五楼以下的层面作餐饮等装修时需另行送审”的规定,没有按程序向农资公司、体管部提出相关的申请,以致二楼、五楼不能通过消防部门的验收,对此,正兆公司存有过错,其提出的农资公司、体管部未能将符合消防要求的二楼、五楼交付正兆公司使用系违约行为的主张,与事实不符,本院不予采信。3、承包经营合同并没有就二楼、五楼的具体用途作出约定,正兆公司决定将二楼、五楼改建成餐厅,农资公司与体管部对此并未表示反对。但正兆公司在实施改建工程前,曾对华天宾馆的房屋结构等方面进行了充分的考察,就房屋存在的瑕疵已尽了充分的注意义务,因此,在改建过程中产生的问题,均是正兆公司为满足其经营特殊行业而产生的,不能以此作为农资公司、体管部违约的理由。至于二楼地坪存在落差及货梯不能使用的问题,农资公司与体管部承担的是修缮责任,而不是违约责任。如果农资公司、体管部不尽修缮义务,正兆公司可通过其他途径维护其自身的合法权益。4、关于正兆公司提出的农资公司、体管部将部分楼层延期交付使用是否构成违约问题。本院认为,即使存在逾期交付的瑕疵,由于正兆公司与农资公司、体管部在签订承包经营合同时并未将逾期交付列为违约范围,故正兆公司要求按违约条款追究农资公司与体管部的违约责任于法无据。至于正兆公司与其他单位合用大堂的问题,此系履行合同中产生的瑕疵,不能据此认定农资公司、体管部违约。5、正兆公司在经营过程中没有按照承包经营合同的约定,履行支付承包金的义务,对此,农资公司与体管部根据承包合同第五条第一项第二款的规定,解除与正兆公司之间签订的承包经营合同并无不当。
  综上,原审法院认定事实基本清楚,适用法律正确。正兆公司的上诉理由不能成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币27,960元,由上诉人正兆公司负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长 陈 默
代理审判员 李 雯
代理审判员 倪知良


二00三年六月十日

书 记 员 陶 静






首页| 律师介绍| 专长领域| 法律文集| 相册影集| 案件委托| 人才招聘| 法律咨询| 联系我们| 友情链接| 网站地图
All Right Reserved 新疆公司事务律师
All Right Reserved [email protected] 版权所有 法律咨询热线:13565918170  技术支持: 大律师网
2019脑筋急转弯1一153